מאמרים

אתר "רומניה היום" בניהולו של עו"ד שרון כהן, ממשרד שרון כהן ושות'.
 

   

נדל"ן ברומניה

בשנים האחרונות פעילות ענפה נרשמה בענף הנדל"ן ברומניה, ולא בכדי. ענף הנדל"ן ברומניה מחולקת למספר קטגוריות, שיובאו רק בקצרה בפרק זה.  

קרקעות חקלאיות-

טרם המשבר הכלכלי ועם עליית מחירי הדירות ומיזמי הנדל"ן בערים הגדולות, החל גל הולך וגדל של יציאת משקיעים, בעיקר בהיקפים הבינוניים לעבר הפריפריות המושבים והכפרים הסובבים את הערים הגדולות.

אך לא רק משקיעים החלו להשקיע במקומות אסטרטגיים, לא מאוכלסים, מתוך מחשבה כי בעתיד המקום יתפתח וכך יוכלו יזמים להשיג היתרי בניה ולהפוך הקרקע מחקלאית (לרוב EXTRAVILAN) לקרקע לבניה.

סיבה נוספת להתחזקות הקרקעות החקלאיות היא ההבנה כי האוכלוסיה הרומנית בחלקה תעדיף להתגורר באיכות חיים בכפר קרוב לעיר גדולה, בבית נאה עם גינה, וכך יוכלו "לברוח" מתנועת התחבורה ההולכת וגדלה בערים הגדולות. 

ואכן, מיזמים רבים בתחום רשמו הצלחה. אך לא כולם, וודאי לא עם תחילת המשבר הכלכלי.

כאשר בוחנים את מדד ההצלחה ואי ההצלחה ניראה כי ישנם כמה כללים חשובים שעל משקיע לקחת בחשבון בטרם נכנס בהשקעה, כללים שיש בהם משום ניסיון להקטין סיכונים, אם כי ברור שכל מקרה לגופו.

  • קביעת קריטריונים להשקעה- חשוב לאמץ כללים או קריטריונים בבחירת מקום ההשקעה, יהיה מחיר הקרקע נמוך ככל שיהיה.
  • קרבה לכבישים ועורקי תחבורה- לרוב, רצוי שהקרקע תהיה גובלת בכביש ראשי. בהקשר זה כאשר לקרקע יש את מה שקרוי "פתיחה" לכביש כלשהו, הדבר עשוי להוות יתרון משמעותי.
  • קרקע עם אגם או מקורות מים- רומניה הינה מדינה הרבויה במאגרי מים טבעיים. ישנם מקרים לא מעטים בהם מוצעות קרקעות אשר מכילות אגם, דבר אשר מצייר אוירה פסטורלית משהו עם נופך של פוטנציאל לבניית בקתות נופש. לעיתים אגם יהווה יתרון. עם זאת, על משקיע ליתן דעתו כי קיומו של אגם או כל מקור מים קרוב, מצריך בדיקות מקצועיות וגיאולוגיות של הקרקע לצורך בחנינות אפשרויות הבניה העתידיות.
  • עמודי חשמל- קרקע שיש בה ריבוי עמודי חשמל, באופן לא סביר, עשויה להיות פחות אטרקטיבית לבנייה מאשר קרקע שבה יש פחות עמודי חשמל, דבר שיכול להשליך על תכנון פרויקט עתידי אם וכאשר יקום.
  • מבנה טופוגרפי. אחת הבדיקות שעל יזם לבצע טרם רכישת קרקע היא בחינה טופוגרפית. קרי, האם הקרקע מישורית, דבר המקל עם יזם החפץ בבנייה עתידית, או שמא מדובר בקרקע הרבויה בקימורים ותלוליות, המקשות על בנייה עתידית.
  • תשתיות. חשוב לבחון הקרבה לאזורים מאוכלסים ולא לאיזורים כפריים, על מנת לבחון את נגישותן של תשתיות.
  • מבנה הקרקע. קרקע אשר ממוקמת על המפה באופן המקשה את הגישה אליה, כגון פרוסת קרקע צרה וארוכה כצורת "נקניקיה", כאשר החלק הצר פונה לדרך הגישה, הרי שעבור קבלן או יזם, מבנה וצורת הקרקע מקשה על תכנון פרויקט מגורים נגיש.
  • גישה לתשתיות- במקומות מרוחקים ראוי כי יזם יבצע בחינת התשתיות וגישתה לקרקע, כגון חשמל, מים, ביוב, גז וכדומה.
  • שינוי היעוד. שינוי היעוד מחקלאי לבנייה, לרוב הינו הליך הכולל בקשה מתאימה לרשות הרלוונטית לשינוי היעוד מחקלאי לבנייה. יודגש- לא תמיד שינוי היעוד לבדו יהפוך את הקרקע לקרקע יקרה יותר באופן משמעותי, אם בכלל, מן המצב הקודם.
  • בדיקות משפטיות. רכישת קרקע חקלאית מצריכה בדיקות משפטיות לא מעטות. כך חיוני וחשוב לוודא כי מוכר הקרקע הינו בעליו; כי הקרקע עברה חלוקה ומדידה של גבולות "קדסטרו". במידה ואין חלוקה שכזו, יש לוודא כי הקרקע שתירכש היא אכן הקרקע שהוצגה בפני המשקיע על ידי בדיקות מקדימות; הבטחת כספי מקדמה עד לביצוע בדיקות משפטיות שכאלה, וכמובן בחינת מצב הפיתוח הסביבתי מול הרשות וכן תכנונים עתידיים באזור, ובדיקות רבות נוספות שהיריעה קצרה מלהכילן.

 

קרקעות לבניה ברומניה

קרקעות לבניה הן מה שקרוי קרקעות מסוג INTRAVILAN. הגדרה זו מבלבלת רבים מן היזמים אשר סוברים עצמם כי קרקע זו להבדיל מן הקרקע החקלאית היא קרקע יקרה יותר וכי הבניה בה יכולה להתחיל בקרוב ממש. ברם, המציאות היא שונה.

אכן, קרקע שהגדרתה לבניה היא אולי טובה יותר עבור יזם אך  עליו לבצע מערכת בדיקות באשר להיתרים שניתן להוציא בקרקע. שכן, ללא קבלת היתרי בניה ואישורם מטעם הרשות (כגון PUZ), לא ניתן יהיה להתחיל בבניית הקרקע.

דהיינו עצם היות הקרקע לבניה אין בעובדה זו לבדה משום "אור ירוק" להתחיל בבניה, ועל היזם יהיה הצורך להתחיל בהוצאת אישורי בניה. בנוסף, גם ביחס לשווי הקרקעות לא תמיד קיים הבדל כה משמעותי כפי שמנסים להציג בין שני סוגי הקרקעות.

ברור כי ככל שהמיקום הוא נידח יותר, פערי המחירים לא יהיו גדולים משמעותית (כל מקרה לגופו), הואיל ולא נראית בניה קרובה באופק במקומות מסויימים ועל כן חשיבות ההגדרה תתכן ותפחת.

הוצאת היתרים לבניה

ליזם המעוניין להתחיל במימוש הקרקע לבנות בעצמו או להוציא ההיתרים, לבחון מול הרשות המקומית והמחוז בה נמצאית הקרקע את ההיתרים שניתן לבקש ולבחון בעזרת אנשי מקצוע את האפשרויות העומדות לפניו.

הליך קבלת ההיתרים משתנה ותלוי באישורים שהתבקשו, מיזמים בסדרי גודל קטנים יכולים להימשך חודשים מספר בהתאם לעומס אצל הועדה הרלוונטית ובהתאם למורכבות הפרויקט. ואולם פרויקטים מורכבים יותר כגון בנית שכונת מגורים שלמה, בניית קניון / מרכז מסחרי או בניית בית מלון עשויה להימשך זמן ממושך יותר.

 

פרויקטים למגורים ולמסחר

לפני תחילת המשבר הכלכלי, נרשמו עליות מחירים מטאוריות במרכזי הערים.

 

מגורים-

ברומניה נוצר חוסר גדול מאוד לדירות מגורים בשנים האחרונות.

ההסבר לכך יכול לנבוע מכמה מישורים.

ראשית, במשך שנים ארוכות בטרם כניסת רומניה למשפחת העמים, והתייצבותה הכלכלית לאחר קריסת המשטר הקומוניסטי, למעשה רומניה היתה שרויה במצב של קיפאון בבניה, והדרישה לדירות מגורים הלכה וגברה.

שנית, הבניה שכן נעשתה במשך תקופת הקומוניזם היו בבניות מרוכזות של בניינים המכילים מאות משפחות, כאשר בנייתם לא תמיד היתה באיכות הראויה. כך, נוצרה התרבות של כמה דורות הגרים בדירת מגורים אחת.

שלישית, העליה המתמדת ברמת איכות החיים, ירידת אחוזי האבטלה והעלייה בשכר גרמו לאוכלוסיות לשדרג את רמת חייהם.

רביעית, קיומן של רעידות אדמה חוזרות ונשנות ברומניה בשנים האחרונות הביאו לקריסת בניינים שלמים, כאשר שיקומם לא ריפא את החשש של האוכלוסייה מפני מבנים חלשים שאינם עמידים לרעידות אדמה, ולכן החל רצון האוכלוסייה לעבור לבנייני מגורים חדישים ועמידים.

חמישית, מדיניות הבנקים החלה להתגמש בשנים האחרונות, והחלו להעניק משכנתאות. עובדה זו העניקה תנופה גדולה עוד יותר ברכישת יחדות הדיור עבור האוכלוסיה הרומנית במיוחד האוכלוסייה הצעירה המשכילה שנכנסה ביתר שאת לשכבות הביניים.

לאור נתונים אלה, שהם כאמור בקליפת האגוז בלבד, התנופה לבניה היא מובנת. ולא בכדי פרויקטים לבניה בערים הגדולות כגון בוקרשט, טימישווארה קלוז' וכו, זכו להצלחות גדולות כך שדירות רבות נמכרו בשלבים מוקדמים ביותר בהקמת הפרויקט.

יחד עם זאת, חשוב לזכור כי כמו במקומות רבים באירופה רומניה שרויה במשבר כלכלי המשפיע עמוקות על מצבה.

פרמטרים חשובים למיזם:  

  • רמת ההכנסה של האוכלוסייה באיזור.
  • האם קיים מחסור ביחידות למגורים.
  • האם המרכיב בעיקרי באוכלוסיה הוא צעירים או מבוגרים?
  • האם הפרויקט העתידי קרוב למרכז אוניברסיטאי, מסחרי או תרבותי?
  •  מהי רמת הפיתוח הסביבתי?
  • האם מחירי הדירות באיזור אטרקטיבי?

אלו הן רק דוגמאות לבחינות המקדמיות שראוי לבצע בפרויקטים למגורים.

פרויקטים למסחר

כפועל יוצא של ההתפתחות הכלכלית, וההתבססות של האוכלוסייה על מרכזי מסחר מסורתיים, עלתה הדרישה למרכזי מסחר (כגון קניונים) מודרניים שיכילו הרשתות המובילות והגדולות שיעמדו בכל קנה מידה בינלאומי.

ואכן, הצלחת המרכזים המסחריים בערים הגדולות ברומניה לא ניתנת לספק. החנויות עמוסות, ובחלק מן הקניונים קיימת רשימת המתנה לחנויות שיתפנו.

בנוסף מחירי השכירות במקומות אלה מאמירה נוכח הביקוש הגדל וגובר, ורצון החנויות והרשתות בדריסת רגל במרכזים מסחריים מצליחים.

בנוסף לערים הגדולות, ביקוש רב החל בפרויקטים לבניית מרכזים מסחריים מחוץ לערים הגדולות, פרויקטים שממוקמים בצמתים חשובים ואסטרטגיים.

כך, לאוכלוסיות שאינן גרות במרכזי הערים, הן מתבססות לעיתים על המסחר המסורתי של תוצרת חקלאית וחנויות ברמה מקומית. שכן, אם ברצון האוכלוסייה לבצע קניות במרכז מסחרי גדול עליהן לנסוע מרחקים גדולים ואף לחצות את גבולות המדינה. היזמים שהבחינו בחוסר הנ"ל לאוכלוסיות שלעיתים מונות מאות אלפי תושבים במחוז, החלו ביזמות של מרכזים מסחריים מחוץ לערים הגדולות במטרה שישרתו אוכלוסיות גדולות.

שטחי משרד

בנוסף למרכזים מסחריים, דרישה הולכת וגדלה היא לשטחי מסחר משרדיים במרכזי הערים או במקומות אסטרטגיים בהתאם לצרכי החברה, הואיל וריבוי העסקים וכניסת חברות בינלאומיות לשוק הרומני הצריכו הקמת משרדים גדולים וקטנים, דבר שמצוי לעיתים במחסור.

בתי מלון ברומניה

ענף בתי המלון תופס ברומניה מקום נכבד ביותר בשנים האחרונות, וזאת כחלק מהתפתחותה הכלכלית והתיירות, במיוחד לפני פריצת המשבר הכלכלי.

רומניה ידועה בנופיה המדהימים ועל כן קיימת תיירות ענפה בתחומי הסקי, תיירות במעיינות מרפא ותיירות בהריה ואתריה המרהיבים ברומניה. כך, בשנת 2006 בלבד נרשמה רמת הכנסה בתחום התיירות בלבד בסכום עתק של כ-8 מיליארד אירו, כאשר התחזיות בתחום זה הן של גידול וצמיחה מתמדת.

אולם, עיקר בחדרי מלון המחסור נרשם בזמנו דווקא בערים הגדולות ובבירה בוקרשט בפרט, כאשר על פי ההערכות מדובר במחסור גדול של חדרי מלון. כך, אנשי עסקים או תיירים המבקשים להתארח במלונות סבירים בבירה בוקרשט מגלים כי קיים קושי ממשי למצוא חדרי מלון, וזאת לפני שהם שואלים את מחירי החדרים הנחשבים יקרים באופן יחסי.

ולכן, יזמים רבים שהבינו הצורך בהקמתם של בתי מלון, החלו פועלים להקים מלונות קטנים וגדולים בעיר. ברומניה מלונות קטנים של 8 עד 20 חדרים בסך הכל נחשבים מבוקשים על ידי מתארחים, בעיקר אותם המלונות המנוהלים באופן מסורתי על ידי בעלי המלון ומשפחתם, ואכן במלונות אלה המעניקים שירות אישי נרשמות תפוסות מלאות, בעיקר בשל השירות והמיקום המרכזי בעיר.

מלונות חדשים החלו להיות מוקמים במרכזי הערים בגדלים בינוניים של 40-100 חדרי מלון. מלונות אלו נחשבים מבוקשים מאוד על ידי יזמים הואיל ומספר חדרים זה מאפשר מצד אחד לשמור על מיקום מרכזי בעיר, שהוא פרט חשוב ביותר הן לתיירים והן לאנשי עסקים המתארחים בהם, ומאידך לשמור על רמת שירות גבוהה ואף ברמת של מלונות בוטיק שדרישתם הולכת וגוברת ברומניה.

לצורך בניית מלון נדרשים אישורים והיתרים מן הרשויות השונות, וכן הליך תכנוני לצורך אישור או הסבת מבנה לצרכי בית מלון. גם לצורך השקעה בתחום זה רצוי ומולץ להיעזר באנשי מקצוע במתמחים בתחום זה.

 

כללי-

כפי שנאמר בתחילה פרויקטים אלה דורשים לעיתים אישורים והיתרים מתאימים וכן בדיקות מאוד ממוקדות לפי כל מקרה ומקרה.

כך לצורך ההמחשה, ברכישת דירות מגורים או משרדים חשוב ביותר לבחון את גילו של הבניין, ולוודא כי אינו מצוי ברשימה של הבניינים שקרסו ברעידות האדמה.

ראוי לבחון את רמת התחזוקה, עובדה שתשליך על מחיר הנכס.

לפרויקטים מתוכננים במרכזי הערים חשוב לבחון האם בניין מצוי תחת הגדרה של בניינים לשימור. רומניה מייחסת חשיבות רבה לשמירת מבנים היסטוריים ועל כן בניינים המצויים בהגדרות אלה, כל פרויקט שיש משום שינוי המבנה יידרש אישור מטעם הועדה שאחראית על סוגיית האישורים.

לכל פרויקט קיימים הפרמטרים הרלוונטים, ועל היוועצות באנשי מקצוע עשויה להקטין באופן ממשמעותי החשיפה לסיכון.

     



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

כתובת המשרד :

רח' דובנוב 10, בית אמות, ת"א,

טל. 03-6957775  פקס. 03-6955299.

אתר הבית: www.sc-lawoffice.com.

 

אין לראות באמור באתר משום ייעוץ משפטי ו/או עסקי ו/או אחר ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ שכזה. כל הזכויות באתר שמורות למשרד "שרון כהן ושות'" בלבד לרבות תוכנו ותמונותיו ואין לעשות שימוש בתוכן האתר ללא אישור המשרד.  הנתונים המוצגים באתר מבוססים על מידע גלוי ו/או דיעה אישית ואין למנהלי האתר אחריות לתוכן המובא בו ובוודאי שאין להסתמך עליו כעיצה ו/או חוות דעת מקצועית.

[Top]       (C)

לייבסיטי - בניית אתרים